부동산 시장 침체의 상징인 '마피(마이너스 프리미엄)'가 서울에서도 퍼져나가고 있다. 분양가보다 떨어진 곳은 나홀로 아파트 등 소규모이거나 비선호 입지인 경우가 대부분이지만, 그래도 마피는 이례적이라는 평가가 나온다.

15일 부동산 업계에 따르면 서울시 동대문구 신설동 신설동역자이르네 전용면적 42㎡는 7억 3000만 원에 매물이 등록됐다. 이는 분양가 대비 1억 3700만 원 낮은 금액이다.

한화포레나미아 전용 80㎡ 매물은 10억 2642억 원이라는 가격표를 붙이고 나왔다. 일반공급 분양가 10억 2682만~10억 8415만 원이었고, 발코니 확장비 3650만 원이었던 점을 고려하면 7000만 원 정도 마피가 발생한 셈이다.

해당 단지는 지난 2022년 용인 푸르지오 원클러스터 4월 분양을 했지만, 고분양가 논란이 일며 1년 6개월간 미분양이 쌓여있던 곳이다.

도시형생활주택인 은평자이더스타 전용 49㎡의 경우 분양가 대비 2000만 원 낮은 7억 9380만 원에 매물이 등록되기도 했다.

가격이 떨어진 곳은 선호도가 떨어지는 입지 혹은 주택 유형인 경우가 대부분이지만 서울에서 마피는 이례적이라는 평가도 많다. 일각에서는 서울 부동산 시장 역시 침체로 전환하는 과정이라는 분석도 나온다.

다만 전문가들은 해당 현상을 서울 전 지역의 침체로 확대 해석하는 건 곤란하다고 설명한다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "가격 상승 여력이 떨어지는 단지의 경우 앞으로도 계속해서 가격이 내려갈 가능성이 있다"며 "다만 서울 시장의 침체 신호로 볼 순 없다"고 말했다.

이어 "대단지 등은 지금과 같이 가격이 오를 가능성이 크다"며 "이 역시 양극화가 심화하고 있다는 걸 확인할 수 있는 현상"이라고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표도 "이를 강남권 등과 연결해서는 안 된다"며 "외곽 지역들이 힘을 못 받는 상황인데, 마피가 나온다는 건 부정적인 상황인 만큼 이들 지역은 충분히 분위기가 바뀔 수 있다는 걸로 해석할 수 있다"고 했다.

특히 대출 규제가 계속되면 마피의 폭이 커질 수 있다고도 본다. 최근 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행과 수도권 주택 대출 요건 강화 등 은행권의 대출 조이기가 지속되며 한도가 크게 줄어든 상황이다.

송승현 대표는 "대출 의존도가 높은 지역에서 분양한 단지들의 경우 가격 하락은 지속될 수 있다"며 "경쟁력이 떨어진다면 조정이 이뤄질 것"이라고 설명했다.