고금리에도 상승 기대감 하나로 꿋꿋이 버텨온 서울 주택시장에 조금씩 균열이 가기 시작했다.

최근 몇 달 새 대출규제가 강화되며 부동산 시장의 관망세가 짙어지고 있다. 최근에는 서울 아파트 매물량이 처음으로 9만건을 돌파했다. 아파트 매수보다 매도를 원하는 이들이 더 늘었다는 방증으로 풀이된다.

23일 부동산 빅데이터업체 아실 자료에 따르면 지난 20이 기준 아파트 매매 물량은 총 9만274건으로, 이는 아실이 관련 통계를 집계하기 시작한 2021년 11월 이후 최다치다. 지난 8월(7만8000건대)과 비교하면 약 16% 늘었다.

2021년 4만건대였던 서울 아파트 매물은 2022년 5만건대, 지난해 7만건대를 돌파한 후 올해 상반기 8만건대까지 쌓였다. 올해 하반기 들어 7만건대 후반까지 줄어들었던 매물량은 9월 들어 다시 증가세를 보이고 있다.

이 같은 매물 증가는 지난 9월부터 시행된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문으로 풀이된다. 시중은행의 주택담보대출 가산금리 인상 등 자금조달 문턱이 높아진 영향도 있다.

실수요들의 관망세는 거래 감소와 매물 적체로 나타나고 있다. 서울 부동산정보광장 자료를 보면 스트레스 DSR 2단계 시행 직전인 지난 8월 6481건 거래된 서울 아파트는 대출규제가 시작된 9월 3104건으로 급감한 뒤 지난달 3465건으로 3000건대가 유지되는 상황이다.

지난달 거래 건수는 올해 최고치를 찍었던 7월(9190건) 대비 약 38%나 급감한 수준이다.

매도세 우위는 부동산 시장심리를 나타내는 통계 지표를 봐도 알 수 있다. 11월 둘째 주(11일 기준) 서울 매수우위지수(KB부동산 통계)는 40.5로 11주 연속 하락했다. 매수우위지수는 KB부동산이 표본 공인중개사무소를 대상으로 설문 조사한 결과로 100을 초과할수록 매수자가 많음을, 100 미만일수록 매도자가 많음을 뜻한다. 100 미만일수록 한산함을 의미하는

거래활발지수 또한 서울이 11월 둘째 주 9.7을 기록해 10주 연속 낮아졌다. 다만, 반년 만에 하락 전환한 전국 아파트값과 달리 서울 아파트 가격은 상승 폭이 축소됐을 뿐 눈에 띄만한 하락 폭은 보이지 않고 있다.

앞서 한국부동산원이 지난 21일 발표한 ‘11월 셋째 주 전국 주간 아파트 가격 동향’ 자료를 보면 지난 18일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 하락했다. 전국 아파트값이 하락한 것은 지난 5월 둘째 주 이후 27주 만이다.

다만, 서울은 전주와 같은 0.6%의 상승률을 기록하며 35주째 상승세를 이어갔다. 경기도가 보합(0.00%)을 기록하며 상승세를 멈췄고, 인천은 구도심 등의 내림세 속에 0.04% 내리며 하락 전환했다. 이에 따라 수도권은 0.01% 오르며 한 주 전(0.03%)보다 상승 폭이 줄어들었다.
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대출 규제에 따른 매수 심리 위축이 이러한 조정의 주요 원인으로 관측됐다.

부동산원 관계자는 “대출을 옥죄며 매수 원동력이 떨어진 듯하다”며 “지방의 매매가 하락 폭이 커진 가운데 수도권의 상승 폭이 점점 축소되면서 전국 아파트 매매가격이 하락 전환했다”고 설명했다.

서울만 놓고 보면 강남구(0.15%), 서초구(0.11%), 용산구(0.11%), 종로구(0.10%) 등이 평균 이상의 상승률을 나타냈다. 강북(0.01%), 동작(0.01%). 광진(0.02%), 동대문(0.02%), 금천(0.02%) 등은 상대적으로 상승률이 낮았다.

재건축, 역세권·신축 등 인기 단지는 매수 문의가 꾸준하고 상승 거래가 포착되나 그 외 단지는 대출 규제에 따른 관망세 확산과 매물 적체가 감지된다고 부동산원은 밝혔다.

경기에선 광주(-0.19%), 이천(-0.17%) 등이 전주보다 낙폭을 키웠다. 광주는 태전·양벌동의 구축 가격이 하락하고, 이천은 미분양 물량 영향이 지속됐기 때문이다.

지방은 전주보다 0.04% 하락한 가운데 5대 광역시와 8개도가 각각 -0.05%, -0.03%를 기록했다.

용인푸르지오원클러스터 향후 아파트값 추이에 대한 전망은 분분하다.

고종완 한국자산관리원장은 “대출 규제 강화로 사실상 목돈을 마련하기가 어렵고 실물 경기가 위축됨에 따라 실질적인 가처분 소득이 줄어들어서 집값 하락 현상이 나타날 수 있다”고 내다봤다.

반면, 대출 규제가 집값을 누르는 건 맞지만 이미 가격을 회복한 서울과 침체 상태에서 또 된서리를 맞은 지방은 그 영향력이 다르게 나타날 거라는 관측도 나온다. 서울 아파트값이 추세적 하락으로 가지는 않을 거라는 전망이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “대출 규제에 의한 억제 효과는 단기 효과에 그칠 것으로 예상된다”면서 “중장기적인 시점, 한 1분기, 2분기까지 한 반년 치를 보게 되면 수요자 적응 정도에 따라 상승 반전 가능성이 농후하다”고 말했다.